A regularização de imóveis é um passo indispensável para garantir segurança jurídica, valorização do patrimônio e possibilidade de venda, financiamento ou herança. Em Guarulhos, esse processo é fiscalizado pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano (SDU), e segue normas municipais e estaduais rigorosas.
Quem possui um imóvel construído sem aprovação, fora dos padrões legais ou sem registro em cartório, precisa apresentar uma série de projetos técnicos elaborados por engenheiro civil ou arquiteto habilitado.
Este artigo detalha quais são os projetos exigidos pela Prefeitura de Guarulhos, como funciona o processo e qual o papel dos profissionais da engenharia civil, com destaque para a atuação da E. Martins Engenharia, referência local na legalização de imóveis.
Quando é Necessário Regularizar um Imóvel em Guarulhos
A regularização é necessária quando o imóvel apresenta qualquer tipo de irregularidade perante a Prefeitura ou o Cartório de Registro de Imóveis. Isso inclui imóveis construídos sem alvará, ampliações realizadas sem comunicação oficial, construções em desacordo com o zoneamento urbano, imóveis com metragens divergentes da planta original ou até mesmo terrenos ocupados sem escritura.
Em Guarulhos, o processo pode ser iniciado tanto pelo proprietário quanto por herdeiros, interessados em obter a Certidão de Regularização para fins de registro, inventário, venda ou financiamento. Imóveis irregulares não podem ser vendidos legalmente nem usados como garantia, além de estarem sujeitos a multas e embargos.
Quais Projetos Técnicos São Exigidos Pela Prefeitura
Para regularizar um imóvel em Guarulhos, a Prefeitura exige a apresentação de uma documentação técnica composta por diferentes projetos, que variam de acordo com a situação do imóvel. Os principais são:
1. Projeto de Uso Capial: Esse projeto visa demonstrar que o uso do imóvel está em conformidade com a legislação urbanística. É exigido em construções que não foram licenciadas anteriormente e que agora buscam regularização, como residências em loteamentos antigos ou imóveis comerciais instalados em áreas residenciais. A aprovação do uso capial confirma que o uso atual está permitido pela Lei de Zoneamento vigente.
2. Planta de Regularização: Também conhecida como projeto “as built”, é uma planta técnica que representa exatamente como o imóvel foi construído, incluindo paredes, divisões internas, área construída e dimensões do lote. Essa planta deve estar assinada por engenheiro civil ou arquiteto com ART ou RRT. Ela serve para verificar se a construção respeitou os recuos, altura máxima, taxa de ocupação e demais parâmetros urbanísticos.
3. Levantamento Topográfico: Esse projeto é exigido principalmente em casos onde a construção não tem registros anteriores, ou quando há dúvida sobre os limites do lote. O levantamento topográfico define com exatidão o perímetro do terreno, confrontações, curvas de nível e demais elementos geográficos do imóvel. É feito por engenheiro habilitado, com equipamentos próprios (como estação total e GPS de alta precisão), e serve de base para todos os outros projetos.
Além desses, podem ser exigidos também: estudo de impacto de vizinhança (EIV), declaração de confrontantes, laudo estrutural (em casos de imóveis muito antigos ou com patologias aparentes), memorial descritivo e fotos georreferenciadas.
O Papel do Engenheiro Civil em Cada Etapa da Regularização
A regularização de imóveis não é apenas um procedimento burocrático, é uma tarefa técnica que exige conhecimento das leis urbanas, normas técnicas da ABNT, interpretação de mapas, elaboração de plantas, e interação com sistemas da Prefeitura. O engenheiro civil atua como responsável técnico por todos os projetos apresentados, sendo o profissional que assina e responde pela veracidade das informações técnicas.
No caso do uso capial, o engenheiro elabora o projeto com base na legislação urbanística vigente e verifica se o imóvel atende os critérios exigidos para aquele zoneamento. Para a planta de regularização, o engenheiro precisa visitar o local, realizar medições precisas, registrar todas as alterações físicas da edificação e desenhar uma planta compatível com o que existe.
No levantamento topográfico, o trabalho exige equipamentos e software especializados, além de domínio técnico para apresentar os dados em formato aprovado pela Prefeitura.
Todo esse trabalho precisa ser acompanhado por emissão da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) junto ao CREA-SP, garantindo que o profissional está legalmente habilitado para desenvolver aquele tipo de projeto.
Como a E. Martins Engenharia Contribui Para a Regularização
Com ampla experiência em legalização de imóveis, a E. Martins Engenharia atua diretamente na elaboração e execução dos projetos técnicos exigidos pela Prefeitura de Guarulhos. A empresa oferece um serviço completo, desde a visita técnica inicial até o acompanhamento junto aos órgãos públicos. Isso inclui:
- Elaboração de planta de regularização com medições precisas
- Levantamento topográfico com equipamentos profissionais
- Projeto de uso capial conforme a legislação de zoneamento
- Emissão de ARTs e preenchimento de formulários municipais
- Apoio na montagem de processos para protocolo na SDU
- Intermediação com cartórios, quando necessário
Segundo os especialistas da E. Martins, muitos pedidos de regularização são indeferidos por falhas técnicas simples, como plantas com escala errada, ausência de recuos obrigatórios, erros no preenchimento do formulário de uso capial ou ausência de confrontações.
Por isso, contar com uma equipe especializada, que conhece os padrões exigidos pela Prefeitura de Guarulhos, aumenta significativamente as chances de aprovação do projeto e reduz o tempo de espera.
Conclusão
A regularização de imóveis em Guarulhos é um processo que envolve muito mais do que juntar documentos e preencher formulários. É uma ação técnica que exige a elaboração de projetos específicos como o uso capial, a planta de regularização e o levantamento topográfico, todos desenvolvidos por engenheiro civil habilitado.
Com a regularização, o imóvel ganha valor, segurança jurídica e abre portas para venda, financiamento ou transmissão por herança. Contar com empresas experientes, como a E. Martins Engenharia, faz toda a diferença nesse processo, pois evita retrabalho, acelera a aprovação e garante que todos os detalhes técnicos estejam conforme as exigências da legislação local.
Se o seu imóvel precisa ser regularizado, o primeiro passo é buscar orientação técnica e dar início ao processo com responsabilidade e precisão.
Imagem: canva.com
